הדפסה

חזרה

דמי חכירה ביהודה ושומרון - האמנם?

נכתב ע"י: עו"ד מאיר מולד

לפני מספר שבועות פורסמה בעיתון "מקור ראשון" כתבה הנושאת את הכותרת הבאה: "המנהל האזרחי נערך לגבות דמי חכירה ביו"ש" [קרני אלדד, כ"ג בניסן התשע"ט, 28.04.19]. על פי האמור בכתבה, "המנהל האזרחי נערך להתחיל לגבות, לראשונה, דמי חכירה מהמתיישבים היהודיים ביו"ש".

מה זה בכלל דמי חכירה?

דמי חכירה הם התשלום הנגבה עבור הערך הנקי של הקרקע. במדינת ישראל כאשר רוכשים קרקע מרשות מקרקעי ישראל, משלמים דמי חכירה בגין שווי הקרקע. אולם ביו"ש, ככלל, נמנעה המדינה מגביית דמי החכירה ביישובים כפריים, בניגוד למצב ביישובים העירוניים, שם גבתה המדינה דמי חכירה.

בחוזה הסטנדרטי עליו חותם מתיישב מול ההסתדרות הציונית העולמית - החטיבה להתיישבות, ישנו סעיף שאומר כך: "המתיישבים מצהירים כי ידוע להם שהממונה יכול וידרוש מהם לחתום על חוזה פיתוח או על חוזה חכירה או על כל חוזה אחר. כמו כן מצהירים המתיישבים כי ידוע להם שהממונה יכול וידרוש מהם לשלם תשלומים כל שהם עבור הזכויות במגרש, לרבות דמי חכירה מהוונים...".

על פניו, הדרישה נראית לגיטימית שכן כל מתיישב חתם והצהיר שידוע לו שייתכן וידרשו ממנו דמי חכירה. אם כן, על מה לו להלין כעת?

לענ"ד, בעתיד יהיה נכון לגבות דמי חכירה עבור מגרשים חדשים שמשווקים, שכן על ההתיישבות צריך לחול הדין החל ביתר חלקי מדינת ישראל. עם זאת, הניסיון לגבות דמי חכירה בצורה רטרואקטיבית מעלה מספר קשיים משפטיים משמעותיים וספק אם בית משפט יאשר תביעה מעין זו לכשתוגש, וזאת ממספר סיבות:

ראשית - התיישנות ושיהוי. ככל שהמדינה תבקש לגבות כספים בגין חוזים שנחתמו לפני שנים רבות היא תצטרך להתגבר על קושי פרוצדוראלי, שכן בהתאם לסע' 5(1) לחוק ההתיישנות, לא ניתן לתבוע בתביעה מעין זו (כספית) בשל עילה שנולדה למעלה מ- 7 שנים קודם למועד הגשת התביעה. גם אם טענת ההתיישנות לא תתקבל, ניתן יהיה לטעון לשיהוי רב מצד המדינה, טענה שמתחברת ליתר הטענות שיפורטו להלן.

שנית - הסתמכות. אדם שרכש בתום לב את ביתו והסתמך על מצב קיים, יפגע מההחלטה לגבות דמי חכירה ככל שהיא תוחל רטרואקטיבית. עשרות שנים עסקאות תומחרו בשווי שוק, מנקודת הנחה שהמחיר כולל בתוכו את שווי הקרקע, שכן המדינה לא דרשה תשלום נוסף. הדבר מהווה פגיעה עמוקה בהסתמכות של אותם רוכשים אשר שילמו ממון רב בהסתמך על התנהלות המדינה במשך עשרות שנים. עוד ניתן לטעון כי גבייה רטרואקטיבית אינה עולה על הדעת שכן מחירי הנדל"ן האמירו בשנים האחרונות ושווי הקרקע הנקי כיום אינו דומה לשווי הקרקע לפני עשרות שנים. אנשים רבים אף השביחו את הנכסים כשהם מסתמכים על כך שהמדינה תמשיך במנהגה מזה כחמישים שנה, ולא ניתן לבטל כעת את הסכמי החכירה.

שלישית - דוח מבקר המדינה לשנת 2013 בעניין הממונה ("היבטים בפעילות יחידת הממונה על הרכוש הממשלתי הנטוש באזור יו"ש") קובע כי המדינה התרשלה באי גביית כספים ועל כן, ניתן לטעון כעת כי התנהלות זו של המדינה, לא תאפשר לה לגבות את דמי החכירה בדיעבד ["המציאות המתמשכת של הליקויים האמורים הייתה ידועה משך שנים ארוכות למינהל האזרחי"]. טענה זו מתחברת להסתמכות המתיישבים כפי שנכתב לעיל.

רביעית - ביחס להסכם בר הרשות ניתן לטעון כי הסעיף המצוטט לעיל הוא סעיף מקפח בחוזה אחיד. למתיישבים לא הייתה אפשרות להתנגד לסעיף זה או לחילופין, לשלם את דמי החכירה גם אם היו מתבקשים.

סיכומו של דבר, התייחסות המדינה לסעיף זה כאות מתה תקשה עליה לגבות כעת כספים הן מהפן המהותי והן מהפן הפרוצדוראלי. נראה כי על הממשלה החדשה שתקום לטפל בעניין זה, שכן לא ניתן להשאיר את הנושא בסימן שאלה, על מנת שלא תיעצר ההתנהלות השוטפת בשוק. בשלב זה טרם חוקק בכנסת חוק רלוונטי (למעשה הוגשה הצעת חוק בכנסת הקודמת אולם הצעה זו לא הגיעה לכדי קריאה ראשונה ומשכך לא חל עליה "דין רציפות" וכעת יש להגישה מחדש) ועל כן יש לטפל בהליך זה מראשיתו ולהסדיר את העניין אחת ולתמיד.

-------

 

* הכתוב אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד.