pauseplay
/
show/hideshow/hide

חזרה

איך מפנים דייר סרבן מדירה מושכרת?

נכתב ע"י: עוה"ד ארז בן - דוד

מדי פעם נתקלים משכירי דירות בדייר (בדיירות שאינה מוגנת) המסרב לצאת מהדירה בתום תקופת השכירות או שמשתמט מתשלום דמי השכירות ובכך מפר את ההסכם באופן יסודי, אך מסרב לפנות את הדירה.

מדובר בתופעה מכוערת במיוחד, העלולה לגרום לנזקים משמעותיים לבעלי הדירות בהיבטים שונים: לעיתים, בעלי הדירות מסתמכים על תשלומי שכירות סדירים בתשלומי המשכנתא שלהם וכשאלה אינם מגיעים, הם נכנסים לסחרור פיננסי וכלכלי. במקרים אחרים, מבקשים בעלי הדירות לעשות שימוש אחר בדירה, כגון למכרה לצד ג' או אף להתגורר בה בעצמם. היעדר שיתוף פעולה מצד השוכר ואחיזתו בדירה בניגוד לתנאי ההסכם, יכול להביא לתגובות שרשרת משמעותיות, כגון, הפרה של הסכם מכר - ככל ובעל הדירה התקשר בהסכם למכירתה או היעדר מגורים לבעל הדירה וכן השלכות נוספות אחרות.

האם ניתן להיכנס לדירה בכח ולסלק את השוכר?

על פי סעיף 18 לחוק המקרקעין, עשיית דין עצמי ואף שימוש בכח במידה סבירה, מותרת על מנת למנוע הסגת גבול של אדם אחר למקרקעין שלו ובלבד והדבר נעשה בתוך 30 יום מיום הכניסה למקרקעין - דבר המכונה "פלישה טריה".

ככלל, גם במקרים של "פלישה טריה", קיימת עדיפות משמעותית לעשות שימוש ברשויות אכיפת החוק. המשטרה מונחת לסייע לאזרחים המתלוננים על "פלישה טריה" למקרקעין שלהם והסיוע ניתן בדרך כלל כדבר שבשגרה.
יחד עם זאת, בתי המשפט מפרשים סעיף זה בצמצום כאשר מדובר בנכס אשר תחילת החזקתו בידי השוכר נעשתה בהסכמה בין הצדדים, אף אם הפינוי המבוקש מתבצע בתוך 30 יום מיום תחילת ההחזקה.

מכל מקום, אירוע של פינוי דייר סרבן, בדרך כלל לא מתרחש בתוך 30 יום מיום כניסתו לנכס המושכר, כך שממילא לא יכול המשכיר למצוא את תרופתו באמור בסעיף 18 לחוק המקרקעין.
לעיתים מופיעים בהסכמי השכירות המנוסחים על ידי בעלי הדירות סעיפים שונים ובהם מצוין במפורש, כי השוכר מסכים בנסיבות מסוימות לסעדים עצמיים של המשכיר, כגון, פינוי הדירה בכח והחלפת מנעולי הדירה, כמו גם לניתוק מערכות חיוניות בדירה כמו מערכות החשמל, המים והגז, כדין "פלישה טריה". השוכרים חותמים על סעיפים אלו בהסכם, לעיתים יחד עם סעיפים נוספים (כיד הדמיון של עורכי הדין) האוסרים על פניה של השוכר לבתי המשפט במקרים כאלו או סעיפים המוותרים במפורש על טענות כנגד המשכיר. לכאורה, קיימת הסכמה מראש ומדעת של השוכר לסעדים אלו ולפיכך הן מחייבות את השוכר, אולם, בתי המשפט שוללים לחלוטין את התוקף החוזי של סעיפי החוזה המאפשרים למשכיר לבצע סעדים עצמיים, בהיותן מנוגדות לתקנת הציבור ומטעמי סדר ציבורי.

אז מה עושים כנגד הדייר הסרבן?

בהיותו ער למצוקת בעלי הדירות ולהתרחבות התופעה, בפרט בתקופות של מצוקה כלכלית, תיקן שר המשפטים בשנת תשס"ט (2008) את תקנות סדר הדין האזרחי, כך שנוספה האפשרות להגיש תביעה שכותרתה "תביעה לפינוי מושכר". נקבעו הליכים מזורזים להגשת כתבי טענות ותצהירים, כאשר על בתי המשפט לקבוע מועד לדיון לא יאוחר מ 30 יום, מיום הגשת כתב הטענות האחרון.
עוד נקבע, בניגוד לכלל המשפטי הרגיל הקובע כי הדיון המשפטי יחול על כל הסעדים הנובעים מהסוגיה שבמחלוקת, כי ניתן (ואף מומלץ) להפריד בין הדיון בפינוי הנכס המושכר, לבין הדיון בטענות הכספיות של הצדדים, שכן כריכתם עלולה להביא להתמשכות הדיונים מעבר לרצוי.
יש בכך אף משום פתרון אפשרי למקפידים להתדיין לפי דין תורה. רבים מבתי הדין נוהגים לאפשר למתדיינים לפנות לבתי משפט אזרחיים לצורך קבלת סעדים זמניים דחופים, כצווי עיקול (למניעת הברחת נכסים) וצווי מניעה. כאן המקום לומר כי, יש אולי מקום לסווג את הסעד של פינוי המושכר כ"סעד זמני דחוף", ולאפשר בגינו פניה לערכאות ומאחר והסעד הכספי ניתן להפרדה, לדון בסעד זה בבית הדין.

בשעה טובה קיבלתי פסק דין - מה עושים עכשיו?

השלב הבא הוא פנייה אל לשכת ההוצאה לפועל, שכן גם לאחר שניתן פסק הדין, אסור לבעל הדירה לממשו בעצמו. המחוקק תיקן בהתאם גם את חוק ההוצאה לפועל וקבע לוחות זמנים מהירים לשליחת האזהרה לחייב, למתן תגובה מצדו ולביצוע בפועל של הפינוי על ידי לשכת ההוצאה לפועל.
כך ניתן לבקש פתיחת תיק בלשכת ההוצאה לפועל בתוך 15 יום בלבד מיום מתן פסק הדין ולא בתוך 30 יום כמקובל. לאחר מכן, נשלחת אזהרה לחייב, לפיה עליו למלא אחר פסק הדין בתוך התקופה שקבע רשם ההוצאה לפועל. תקופה זו עומדת בדרך כלל על כ 20 יום.

במידה והדייר מתמיד בסירובו לפנות את הדירה, על לשכת ההוצאה לפועל מוטלת החובה לבצע את הפינוי בתוך 14 יום בלבד מתום התקופה הנקובה באזהרה.

אמנם החל מיום הגשת התביעה ועד לפינוי בפועל מדובר בפרק זמן של מספר חודשים, אך באופן יחסי להליכים משפטיים, מדובר בלוח זמנים מהיר מאוד.

כיצד ניתן לצמצם את תופעת הדייר הסרבן?

ראשית, מומלץ לתהות על קנקנו של השוכר הפוטנציאלי, לבחון את מקורות הכנסותיו ואת יכולתו לעמוד בהתחייבויותיו. הדבר כמובן אינו מבטיח את קיום ההתחייבויות מצדו, אך הזהירות במקומה ואף ראויה.

בנוסף, בעת עריכת הסכם השכירות, מומלץ מאוד להבטיח את עמידת השוכר בקיום התחייבויותיו, באמצעות חיובו, כתנאי לחתימה על ההסכם, להמציא 2 ערבים לפחות שיהיו ערבים לקיום התחייבויות השוכר במועדן. שוכר סרבן הוא בדרך כלל גם שוכר ללא אמצעים כספיים מתאימים. מכתב התראה מפני הליכים משפטיים בגין חובות השכירות ודרישת הפינוי, הנשלח על ידי עורך דין ומופנה אל הדייר ואל ערבים נורמטיביים בעלי קירבה אל הדייר הסרבן, עשוי במקרים רבים להביא להפסקת הסרבנות ולהסדר בין הצדדים ללא הליכים משפטיים נוספים, שכן הליכים משפטיים יוצרים חיובים כספיים נוספים אשר יחולו גם על הערבים.

לפיכך, מומלץ לוודא היטב את זהות הערבים ואף לבדוק את יכולתם הכלכלית לקיים את התחייבויות השוכר.
בנוסף, רצוי מאוד להחתים את השוכר ואת הערבים על גבי שטר חוב, אשר יהיה נקוב בו סכום כסף בלתי מבוטל, אשר הצדדים יכולים להתחייב לו, כך שבמקרים המתאימים ניתן יהיה לממשו אף באמצעות הערבים.

כך הערבים להסכם משמשים את המשכיר כמנוף לחץ על השוכר, לקיום התחייבויותיו במועד.

נסכם ונאמר כי לעיתים, למרות כל אמצעי הזהירות שננקטים ולמרות ההסתייגויות וריבוי הסעיפים, אין דרך להבטיח באופן חד משמעי את ביטולה של התופעה הנקראת "דייר סרבן". על בעלי הנכס מוטלת האחריות לבטח עצמם בצורה מקסימלית, מומלץ באמצעות שכירת שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום ובכך לנסות ולצמצם את הסיכויים להופעת המקרה. יש לזכור, כי גם אם חלילה הצטלבה דרככם עם זו של דייר סרבן, עליכם לפעול במסגרת החוק במהירות האפשרית על מנת שהסוגיה תסתיים בהקדם והנזק שיגרם לכם יצומצם ככל האפשר.

**ניתן לקרוא את המאמר כפי שפורסם באתר 'חרדים 10':

http://www.ch10.co.il/news/135192/#.VM41g52UcmM